De nombreux diagnostics lors de la vente des murs
À la vente des murs d’un local commercial, il est indispensable d’établir des diagnostics immobiliers, ceux-ci doivent être annexés à l’avant-contrat, puis à l’acte authentique établissant la vente.
Avec le DPE c'est toujours mieux ! Ce diagnostic doit être fait lorsque l'on vend un bien à usage d'habitation mais, même s'il n'a qu'une valeur informative, il est bien de le faire réaliser également lors de la vente des murs d'un local commercial. Ce diagnostic a, en effet, pour objectif de faire connaître à vos futurs acquéreurs, d'une part l'estimation de la consommation en énergie du bien, et d'autre part, ses émissions à effet de serre. Il a une durée de validité de 10 ans. Cela peut être intéressant pour négocier le prix, dans un sens comme dans l'autre, en fonction de la consommation en énergie.
Avec le DPE c’est préférable, lorsqu’on vend un bien à usage d’habitation, un diagnostic est indispensable bien que celui-ci n’est qu’une valeur d’informations. Il doit également être établie lors de la vente des murs d’un local commercial. Le diagnostic est nécessaire afin que les futurs acquéreurs puissent connaître l’estimation de la consommation en énergie du futur local ainsi que ses émissions à effets de serre. Il est valable 10 ans. Cela peut être intéressant afin de négocier le prix, dans les deux sens, ceci en fonction de la consommation en énergie.
Un état des risques pour ne pas en prendre… L'état des risques naturels, miniers et technologiques permet d'indiquer si le local est situé dans une zone comportant un risque particulier (inondations, risques industriels...). Ce diagnostic est obligatoire et a une durée de validité de 6 mois.
Afin d’évaluer les éventuels risques naturels, technologiques et miniers et de connaître si le local se trouve dans une zone comportant un risque spécial ( risques industriels, inondations…) il y a obligation d’établir un diagnostic, celui ci sera valable 6 mois.
Ne plaisantons pas avec l'hygiène et la sécurité. Cette rubrique regroupe 3 diagnostics différents qui sont indispensables, selon l'année de construction du bâtiment ou si l'immeuble est situé dans certaines zones. Si le local est dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949 : le diagnostic concernant la présence ou non de plomb est obligatoire. Si le local est dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 : le diagnostic concernant l'amiante est obligatoire, lors de la cession du local.
L’hygiène et la sécurité restent des points importants à établir. Ce document regroupe 3 diagnostics différents, indispensables, selon l’année de construction du bâtiment ou si l’immeuble est placé dans certaines zones.il faut également que le permis de construire ait été établie avant le 1er janvier 1949. Il y a obligation de fournir un diagnostic établissant qu’il y ait du plomb ou non. Si le permis de construire est délivré avant le 1er juillet 1997. Il faut également établir un diagnostic concernant l’amiante, dès cession du local.
Pour le certificat parasitaire, cela va dépendre si le bien se trouve dans une zone déclarée par arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou susceptible de l'être.
En copropriété, on ne peut échapper à la loi Carrez. Si le local commercial est un lot de copropriété, en cas de cession, vous serez obligé de faire réaliser un certificat attestant de la surface. La durée de vie de ce certificat est illimitée, mais attention en cas de réalisation de travaux !
Si le bien est situé dans une zone déclarée par arrêté préfectoral, déclaré comme étant infecté par des termites ou susceptible de l’être, il faut impérativement établir un certificat parasitaire.
Dans le cas de la copropriété, la loi Carrez est appliquée. Au cas où le local commercial fait partie d’un lot de copropriétaires, si celui ci est vendu, la surface doit être attestée dans le cadre d’un certificat, celui ci a une durée illimitée (sauf en cas de travaux).
Des obligations allégées en cas de cession
Quand on cède seulement le fonds de commerce (c'est-à-dire l'usage que l'on fait du local regroupant la clientèle, le matériel, le droit au bail...) et non pas les murs, les obligations du vendeur sont limitées. Il est cependant recommandé de faire certains diagnostics. Dans le cas contraire, vous aurez sûrement des difficultés à trouver un repreneur pour le fonds de commerce. Il est donc fortement conseillé de faire réaliser les diagnostics amiante, termites, DPE et état des risques naturels, miniers et technologiques, afin de mieux vendre votre bien. Pour certains types de commerce comme les restaurants par exemple, un diagnostic sur l'état des installations électriques ainsi que sur les normes incendies (signalisation, résistance des matériaux...) est également sollicité. Attention aussi à "être dans les clous" sur la question de l'accessibilité des personnes handicapées pour les établissements recevant du public. Il vaut donc mieux constituer un dossier complet d'informations et devancer les demandes d'un acquéreur potentiel. On montre ainsi "que l'on n'a rien à cacher !
En cas de cession uniquement du fonds de commerce ( il s’agit de l’usage d’un local accueillant de la clientèle, le droit au bail, le matériel s’y trouvant) et non pas les murs, le vendeur est tenu à un certain nombre d’obligations. Ce dernier se doit de faire faire un certain nombre de diagnostics. Vous aurez certainement des difficultés à trouver un acheteur du fonds de commerce. Il est donc important d’en faire un certain nombre ( amiante, termites, DPE, états des risques naturels, miniers et technologiques) cela facilitera la vente. Pour certains commerces tels que le restaurant, un diagnostic sur l’état de l’installation électrique et des normes d’incendie ( résistance des matériaux et signalisation des matériaux) est nécessaire.
Ne pas oublier l’accessibilité aux personnes handicapées pour les locaux destinés à recevoir du public. Il est nécessaire de constituer un dossier le plus complet possible et de prévenir toutes les questions du futur acquéreur. Il est important d’être le plus transparent possible
