Validité diagnostic termite avant vente - Cession dons de commerce

Le diagnostic termites, état relatif à la présence de termites, indique la présence ou non d’insectes xylophages (termites : insectes rongeurs de bois ainsi que les matériaux contenant de la cellulose) dans une habitation ou un fonds de commerce.

Le rapport est impératif lorsque le logement se trouve dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral. Il est nécessairement remis à l’acquéreur.

Diagnostic immobilier Termites : De quoi s'agit-il ?

Le rapport concernant la présence de termites est un diagnostic donnant des informations sur la présence ou non d’insectes xylophages (essentiellement des termites) dans une habitation. Ces insectes peuvent causer des préjudices en provoquant des dégradations du bois ainsi que d’autres matériaux, utilisés dans la construction, pouvant même jusqu’à entraîner d’éventuels effondrements.

Ce diagnostic doit impérativement être réalisé par un professionnel et être intégré dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Il doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente.

Logements concernés

Toutes les maisons individuelles ainsi que les parties privatives doivent avoir un  rapport relatif à l’éventuelle présence de termites. Celui-ci doit être remis au futur acquéreur.

Sont concernés, les portes d’entrée, le salon, la salle de bains ainsi que les parcelles réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire

concernant les lots de copropriétés, tous les endroits comportant soit une partie privative soit une quote part des parties communes

Pour les immeubles collectifs sont concernés les logements situés dans une zone faisant l’objet d’un arrêté préfectoral ( consultation d’une cartographie - application/ pdf - 518.7 KB.

La préfecture ou la mairie sont susceptibles de vous donner ces renseignements  (vous pouvez consulter leur site internet)

Contenu du diagnostic

le diagnostiqueur doit, dans son rapport, concernant l’éventuelle présence de termites, faire état des éléments suivants :

• lot concerné,
• espaces visités
• éléments, ou l’ayant été, par la présence de termites

Dans ce dernier cas, des mesures d'éradication doivent être prises.

Il se peut, dans certains cas, que les traitements ne soient pas efficaces de façon durable et qu’il faille les renouveler si les termites reviennent.

Cela n’empêche en aucun cas la vente, cependant le futur propriétaire doit impérativement en être informé.

Durée de validité du diagnostic termites

la validité du rapport, relatif à la présence de termites, est de six mois, il faudra le reconduire au moment de la signature si celui ci est caduque

Sanction du vendeur

Au cas où il ne remettrait pas volontairement le diagnostic ou si de fausses informations étaient  mentionnées dans l’annonce de vente, c’est l’entière responsabilité du vendeur qui serait engagée

Le tribunal pourrait être saisi par l’acquéreur afin de demander l'annulation pure et simple du bien concerné ainsi que d'éventuels dommages et intérêts.

L’acquéreur a la possibilité également de faire appel au Service des Fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

La DGCCRF peut condamner le vendeur à une amende de l’ordre de 300 000 € ainsi qu’une peine de prison de 2 ans.

S’il a recours à un diagnostiqueur n’ayant pas sa certification, il peut également écoper d’une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).

Lutte contre les termites, insectes xylophages, mérules et champignons lignivores

Des dégâts importants peuvent être occasionnés dans les bâtiments  par les termites, insectes xylophages, mérules et autres champignons lignivores ; afin de réduire leur prolifération,  il y a obligation pour leur propriétaire, de mentionner leur présence.

Dès que l’on constate un foyer d’infection de termites, les communes concernées font l’objet d’un arrêté préfectoral délimitant les zones contaminées ou susceptibles de l’être rapidement.  Les conseillers municipaux concernés en font la proposition dès qu’il y a une déclaration d’infection faite en mairie. Celles-ci sont affichées en mairie durant trois mois. L’arrêté et ses annexes sont consultables au sein des mairies des communes concernées ainsi qu’en préfecture.

Il y a à ce jour, une cinquantaine de départements concernés par un arrêté en préfecture.

L’occupant ou le propriétaire d’un immeuble (bâti ou non bâti (terrain vierge) ) informé de la présence de termites, a l’obligation d’en avertir les services municipaux. Quand les termites sont localisés dans les parties communes d’un immeuble, soumis à la loi sur la copropriété, cette déclaration doit être faite  par le Syndicat de copropriétés.

Dans les mois qui suivent ces constatations, une déclaration doit être faite, au maire de la commune du lieu de situation du bien concerné par courrier recommandé avec accusé de réception ou déposée en mairie avec récépissé.

L’adresse de l’immeuble concerné ainsi que  l’identité du déclarant sont consignés. Sont également, indiqués les preuves de la présence de termites avec éventuellement le rapport  faisant état de cette présence. Celui-ci doit être daté et signé.

Les communes concernées doivent  et gérer les déclarations obligatoires, mais de plus, déterminer les surfaces concernées pour l'éradication des termites.

Délimitation des périmètres de lutte contre les termites

ce sont les Conseils municipaux, qui après en avoir délibéré,  décident les secteurs concernés sous l’égide du pouvoir d’injonction du maire

il arrive que tout le territoire municipal soit concerné (urbanisé ou pas)

Mise en œuvre des pouvoirs d’injonction du maire aux propriétaires

Le conseil municipal délimite les secteurs concernés, le maire peut intimer l’injonction aux propriétaires des logements bâtis ou non bâtis (terrain vierge) de faire effectuer la recherche des termites, dans un délai de six mois. Il peut également  exiger que soient effectués des travaux de prévention et éradications.

Un arrêté est déclaré sous forme d’injonction,  celle ci est transmise au propriétaire de l’immeuble concerné

Modalités du respect de l’injonction

La justification du respect de l’obligation de recherche de termites est transmise par le propriétaire au maire. Il lui adresse un état du bâtiment, établi par un expert ou un diagnostiqueur. Dans ce rapport sont mentionnés les parties de l’immeuble ayant fait l’objet d’un contrôle, mais également celles n’ayant pas pu être visité,  la liste des éléments infestés ou ayant été infestés par les termites ainsi que ceux qui ne le sont pas. Ce rapport doit être daté

À charge au propriétaire de l’habitation de fournir au maire, une attestation, du respect de l’obligation de réalisations de travaux de prévention ou de traitement du problème. Celle-ci doit être effectuée par un spécialiste du traitement et de la lutte contre les termites. Une société différente doit procurer un rapport indiquant l’infection due aux termites, en certifiant que les travaux de réfection ont été effectués

En cas de carence du propriétaire

En cas de carence du propriétaire et si la mise en demeure n’a pas été prise en compte, dépassé un certain délai provenant de l’administration municipale, le maire est en droit, après en avoir informé et avoir eu l’autorisation du Président du Tribunal de Grande Instance, statuant comme en matière de référé,  intimant la recherche des termites, ceci aux frais du propriétaire, ainsi qu’aux travaux d’éradications définitives.

La commune avancera, si nécessaire les frais y afférant et seront recouvrés dans les impôts de contribution directe.

Obligations en cas de démolition

Si un bâtiment doit être détruit entièrement ou partiellement, du fait des bois et matériaux contaminés, dans les zones précisées par arrêté préfectoral.  Ceux- ci seront incinérés sur place.

Obligation de déclaration des opérations d’incinération et de traitement des matériaux

une déclaration en mairie devra être faite pour toutes les opérations d’incinération sur place , par la personne qui y a procédé, avant déplacement  des bois et  des matériaux contaminés par les termites

une déclaration sera adressée au Maire de la commune du lieu concerné de l’immeuble, par courrier recommandé avec accusé de réception ou déposé en mairie contre récepissé

La déclaration devra comporter l’identité de la personne ayant effectué les opérations, mentionne les détails d’identification de l’immeuble d’où proviennent les bois et matériaux de démolition souillés par les termites. Devront également figurer la nature des procédures d’incinération ou de traitements réalisées, ainsi que le stockage de ceux-ci.  La déclaration devra être bien évidemment datée et signée par le déclarant.

Obligations en cas de vente

au cas où un immeuble, sis dans les zones délimitées par l'arrêté  préfectoral,  est vendu entièrement ou en partie et afin de pouvoir s'exonérer de la garantie des vices cachés, le vendeur a l’obligation de fournir un rapport faisant état de la présence de termites

Ce rapport a pour but d’informer l’acheteur de l’état de l’immeuble quant à la présence ou l’absence de termites. Celui ci est annexé à la promesse de vente ou, à la promesse, à l’acte authentique de vente

L’immeuble en cause est ainsi identifié et indique de façon précise les parties visitées et celles qui n’ont pu l'être. Cela indique également, les éléments infestés par la présence de termites ainsi que ceux qui ne le sont pas. Le rapport est daté, signé et valable six mois.

Le rapport concernant la présence de termites dans un bâtiment doit impérativement être établi par une personne titulaire d’une certification délivrée par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation ( COFRAC)

Obligations en cas de construction ou d’aménagement

Le dispositif réglementaire applicable à la construction (articles R 112-2 et R 112.4 du code de la construction et de l’habitation) a pour but la protection des bois et des matériaux à base de bois nécessaires pour la construction d’immeubles neufs ou de travaux d’aménagement. Ceci concerne

• la protection des bois et matériaux en bois nécessaire à la rigidité des bâtiments
• la protection de l’interface sol/bâtiment contre les termites du sol
• la fourniture au maître d’ouvrage, d’une notice technique par le constructeur ( celle ci indiquera les modalités et spécificités des protections mises en place contre les termites et divers insectes xylophages

Protection des bois et matériaux en bois nécessaire à la solidité des batiments

sont concernés par ces mesures, toutes les constructions dont le permis de construire a été déposé depuis le 1er novembre 2006 de même que tous les autres travaux d’aménagement et de construction devant être exécutés dès cette date.

Pour ce faire, les bois et matériaux, à base de bois nécessaire à la solidité des constructions doivent impérativement être protégés :

• contre les insectes à larves xylophages (capricornes, vrillettes, etc) sur l’ensemble du territoire ( dans les départements métropolitains et d’outre-mer)
• contre les termites, dans les parcelles délimitées par un Arrêté préfectoral

Cette protection doit être

• Naturelle : grâce à leurs propriétés intrinsèques aux attaques de termites et/ou d’insectes à larves xylophages, certaines essences, sont résistantes, De fait, elles ne nécessitent pas de traitement particulier ; on parle donc de “ durabilité naturelle “ des bois
• Menée par des éléments ou des moyens de préservation, applicables aux bois à durabilité insuffisante, avant leur application dans la construction ; on parle donc de “ durabilité conférée “
• Assurée, en métropole seulement, de par la place des bois qui permettront de vérifier de façon régulière, leur état et de les changer ou de les soigner aisément si une attaque venait à être constatée ; seulement dans ce cas, des bois “ non durables “ et “ non traités “ pourront servir pour la fabrication d’éléments structuraux.

Préservation de l’interface sol/bâtiment contre les risques d’infestation par les termites du sol

Cette exigence concerne, les bâtiments dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er novembre 2007 ainsi que les autres travaux d’aménagement ou de construction engagés à partir de cette date.

Dans les zones délimitées par un arrêté préfectoral, ces constructions devront être protégées contre les termites souterrains. Ceci, afin qu’ils ne puissent envahir et détruire les bois de structure. Trois types de solutions sont retenues dans la réglementation :

• la barrière physique
• la barrière physico-chimique
• le dispositif de construction contrôlable, uniquement dans le cas de la Métropole

La réglementation impose, depuis le 1er novembre 2007, de nouvelles décisions afin d’assurer les nouvelles constructions contre les risques d’infestation par les termites souterrains. Les parties de l’interface sol-bâti, ne forment pas une barrière physique par construction (matériaux et mise en œuvre résistant de manière durable aux attaques de termites) se doivent d’être vérifiables, ou protégées par une barrière physico-chimique ou une barrière physique manufacturée.

Mesures nécessaires pour assurer la surveillance et la prévention des termites

La nécessité de protéger les bois ainsi que de l’interface sol/bâti, n'empêche pas une surveillance et un entretien réguliers de la construction et de ses abords. Certains de comportements dits “ à risque” risquent d'entraîner l’installation et le développement de colonies de termites souterrains près ou à l’intérieur d’une construction.

Il incombe également aux occupants de prévenir le risque termites, qu’ils soient propriétaires, locataire ou personnel technique.

Entretenir de bonnes conditions d’hygiène et de salubrité du bâtiment, contribue à cette prévention. Il faut, pour cela, essentiellement contribuer à assainir les infiltrations d’eau ou toutes sources d’humidité. Il faut également éviter de déposer des matériaux aux environs des constructions (tas de bois de chauffage pris des murs, débris de bois et végétaux, cartons et souches d’arbres etc).

La lutte contre les mérules et autres champignons lignivores

Les mérules dans les constructions s’infiltrent dans le bois, et particulièrement dans les charpentes et boiseries des habitations humides et mal ventilées. En général, la mérule se niche derrière un doublage, d’où sa détection tardive

La présence de ce champignon lignivore dans les constructions n’est pas intrinsèque à un type constructif. Sa découverte est souvent faite suite à des travaux d’emménagement, comme la dépose d’éléments.

On ne trouve pas ce champignon lignivore uniquement dans un type particulier de construction, il peut apparaître à la suite de travaux d’emménagement, comme dans la dépose de certains éléments

La présence des mérules est en principe consécutive à une rupture de l’équilibre hydrique des bâtiments provoquant un taux anormalement élevé d’humidité des éléments de bois. La rupture hydrique survient habituellement à la suite de défauts d’entretien, de dégâts des eaux ou d’erreur de réalisation durant la réhabilitation (enduits étanches inappropriés, cloisonnement des gaines de ventilations, non-respect de l’équilibre de la construction initiale

Il peut apparaître d’autres facteurs, non liés à la construction, comme la sur occupation ou le mode d’occupation du bâtiment. Ceci peut favoriser la surproduction de vapeur d’eau.

Il appartient donc aux locataires, propriétaires, maîtres d’ouvrages et maîtres d'œuvre d’être précautionneux, en particulier lors des travaux de réhabilitation, Il faut pour cela bien respecter, le fonctionnement correct du bâti vis-à-vis de l’humidité. Il faut pour cela observer consciencieusement les éventuels travaux au mode de fonctionnement spécifique au bâtiment et au comportement des occupants et, d’autre part, en prévenant et en entretenant de façon régulière, le bâtiment.

Les obligations de lutte contre la mérule dans la loi ALUR

Un dispositif de lutte contre la mérule est mis en place l’ALUR, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové

Cette loi prévoit de nombreuses informations, autour des connaissances et des spécificités locales de développement du champignon. Il s’inspire du modèle mis en place pour les insectes xylophages ( termites) et l’état des risques naturels et technologiques.

Cette information concerne :

• les mairies informées par les habitants de bâtiments infestés par des mérules, dès qu’ils en sont avertis, ceci en dehors de toute transaction immobilière.
• l’acheteur est prévenu avant l’achat, ceci permet l’avantage d’informer en dehors des changements de propriétaires.

Obligation de déclarer les foyers infestés par la mérule

L’occupant a l’obligation de signaler l’immeuble contaminé, dès qu’il a connaissance de la présence de mérule, dans un immeuble bâti ou d’en avertir le propriétaire. Une déclaration doit être effectuée en mairie. Lorsque la mérule est signalée dans les parties communes d’un bâtiment, soumis à la loi sur la copropriété, le syndicat de copropriété doit en faire la déclaration.

Dès lors que des foyers de mérule sont identifiés, dans une ou plusieurs communes, un arrêté préfectoral se doit de cloisonner les zones de présence de risque de mérule. Cet arrêté est établi sur proposition ou après visite auprès des conseils municipaux concernés. Ces informations proviennent des déclarations d’infestation faites auprès des mairies.

Dès qu’un immeuble bâti est vendu tout ou partie, si celui-ci se trouve dans un secteur délimité par l'arrêté préfectoral, le vendeur a l’obligation de présenter les informations concernant l’infestation par les mérules.

Ce rapport d’information se doit d’être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.